房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)投資的影響是雙重的既有拉動(dòng)作用又有擠占效應(yīng)。拉動(dòng)作用主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)能有效帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)尤其是制造業(yè)的投資需求如房地產(chǎn)投資不僅會(huì)加大上游水泥、鋼材和玻璃等建筑材料的需求還會(huì)帶動(dòng)下游家電家具等行業(yè)的需求從而推動(dòng)GDP增長(zhǎng)。據(jù)測(cè)算2002年以來(lái)廣義房地產(chǎn)業(yè)（包括房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)和建筑業(yè)中的“房屋建筑業(yè)”）對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率呈上升趨勢(shì)從2002年的6.4%提高到2016年的16.6%。
房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)的擠占效應(yīng)主要體現(xiàn)在以下四方面：一是房地產(chǎn)繁榮會(huì)推高要素價(jià)格和生產(chǎn)成本壓縮制造業(yè)利潤(rùn)空間如2019年5月份100個(gè)大中城市成交土地樓面均價(jià)和住宅類商品房銷售價(jià)格分別是2008年年末的4.8倍和2.6倍遠(yuǎn)超同期CPI和PPI的漲幅；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)占用了大量的信貸資源在資金上對(duì)制造業(yè)形成擠占如2008年以來(lái)個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)業(yè)貸款余額在五大國(guó)有銀行貸款余額中的比重不斷提高而制造業(yè)貸款余額比重卻逐年走低前者從20.5%提高到36.0%后者從18.6%降至11.0%；三是房?jī)r(jià)“只漲不跌”的神話容易滋生投機(jī)使大量資金脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)；四是制造業(yè)是技術(shù)創(chuàng)新的主戰(zhàn)場(chǎng)房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)的擠占會(huì)妨礙制造業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新對(duì)制造業(yè)尤其是高技術(shù)制造業(yè)形成負(fù)效應(yīng)不利于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換。
2017年以來(lái)房地產(chǎn)和制造業(yè)投資增速的滾動(dòng)相關(guān)系數(shù)（時(shí)間周期為4年）開(kāi)始走弱并于2018年10月份開(kāi)始轉(zhuǎn)負(fù)且負(fù)相關(guān)系數(shù)值不斷擴(kuò)大2019年5月變?yōu)?0.3。說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)投資和制造業(yè)投資已呈現(xiàn)出“你強(qiáng)我弱”局面房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)投資的擠占作用已超過(guò)拉動(dòng)作用。
與對(duì)制造業(yè)投資的影響類似房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)需求也存在正負(fù)效應(yīng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)大和房?jī)r(jià)的上漲在財(cái)富效應(yīng)和對(duì)消費(fèi)需求的帶動(dòng)作用下對(duì)消費(fèi)的正效應(yīng)更顯著但隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲購(gòu)房支出和租房開(kāi)支占居民可支配收入的比重越來(lái)越高對(duì)消費(fèi)支出的擠占負(fù)效應(yīng)將愈發(fā)顯著。
房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)的擠占主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一、制造業(yè)是居民工資性收入的主要來(lái)源房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)的擠占會(huì)造成居民可支配收入的減少如在19個(gè)門類行業(yè)中（這里未包括國(guó)際組織）2017年制造業(yè)就業(yè)人員的比重達(dá)到26.3%是吸納就業(yè)人數(shù)最多的行業(yè)2014年以來(lái)制造業(yè)就業(yè)人數(shù)開(kāi)始出現(xiàn)下降制造業(yè)帶來(lái)的工資收入增速也出現(xiàn)回落；二、居民購(gòu)房投資會(huì)消耗儲(chǔ)蓄存款并提高居民杠桿率不利于居民消費(fèi)潛能的提高如居民杠桿率同比變化、房?jī)r(jià)收入比均與居民消費(fèi)增速呈反向變化關(guān)系說(shuō)明居民加杠桿行為和高房?jī)r(jià)均對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生抑制作用；三、購(gòu)房支出在居民收入中的比重過(guò)高可用于消費(fèi)的資金比重下降如居民購(gòu)房相關(guān)的支出（包括首付、應(yīng)付利息、應(yīng)還本金）在可支配收入中的比重從2005年的12%提高到2018年的28%；四、房貸在居民貸款中的比重逐年提高居民貸款的目的大多是購(gòu)房而不是消費(fèi)購(gòu)房貸款對(duì)消費(fèi)貸款形成一定的擠占如在五大國(guó)有銀行的個(gè)人貸款余額中2018年末房貸比重高達(dá)78.8%較2012年末提高12.2個(gè)百分點(diǎn)。
從商品房銷售額與消費(fèi)增速的相關(guān)性看當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)商品房銷售額增速與社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速的相關(guān)系數(shù)減弱甚至多次落入負(fù)相關(guān)區(qū)間表明當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)居民的消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿均顯著下降房?jī)r(jià)成為左右居民消費(fèi)的關(guān)鍵力量。
從正負(fù)效應(yīng)的影響拐點(diǎn)看房地產(chǎn)投資對(duì)消費(fèi)需求的影響拐點(diǎn)在2016年去庫(kù)存前后已經(jīng)到來(lái)：2016年前房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)的財(cái)富效應(yīng)和拉動(dòng)效應(yīng)較強(qiáng)房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)是正推動(dòng)作用兩者呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系但2016年后房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)的擠占效應(yīng)更強(qiáng)兩者關(guān)系轉(zhuǎn)為抑制和負(fù)相關(guān)關(guān)系。
總體來(lái)看房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)和消費(fèi)均具有正負(fù)兩種效應(yīng)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展正負(fù)兩種效應(yīng)在不斷拉鋸房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)和消費(fèi)的影響呈現(xiàn)出“倒U”型變化趨勢(shì)即房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)和消費(fèi)的邊際影響先逐漸增強(qiáng)至頂峰后會(huì)逐漸減弱最后可能從正效應(yīng)演變?yōu)樨?fù)效應(yīng)。
我國(guó)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了幾輪房地產(chǎn)熱潮后房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)和制造業(yè)影響的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)擠占效應(yīng)均已超過(guò)拉動(dòng)作用。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮已經(jīng)妨礙我國(guó)新舊動(dòng)能的接續(xù)轉(zhuǎn)換亦不利于經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。近年來(lái)世界經(jīng)濟(jì)面臨百年未有之大變局外部環(huán)境的不確定不穩(wěn)定因素增多我國(guó)經(jīng)濟(jì)要想向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)必須加快新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換速度發(fā)揮內(nèi)需的決定性作用而抑制房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)快增長(zhǎng)有效降低房地產(chǎn)的擠出效應(yīng)是其中關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。
