房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)投資的影響是雙重的既有拉動(dòng)作用又有擠占效應(yīng)。拉動(dòng)作用主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)能有效帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)尤其是制造業(yè)的投資需求如房地產(chǎn)投資不僅會(huì)加大上游水泥、鋼材和玻璃等建筑材料的需求還會(huì)帶動(dòng)下游家電家具等行業(yè)的需求從而推動(dòng)GDP增長。據(jù)測(cè)算2002年以來廣義房地產(chǎn)業(yè)（包括房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)和建筑業(yè)中的“房屋建筑業(yè)”）對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率呈上升趨勢(shì)從2002年的6.4%提高到2016年的16.6%。
房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)的擠占效應(yīng)主要體現(xiàn)在以下四方面：一是房地產(chǎn)繁榮會(huì)推高要素價(jià)格和生產(chǎn)成本壓縮制造業(yè)利潤空間如2019年5月份100個(gè)大中城市成交土地樓面均價(jià)和住宅類商品房銷售價(jià)格分別是2008年年末的4.8倍和2.6倍遠(yuǎn)超同期CPI和PPI的漲幅；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)占用了大量的信貸資源在資金上對(duì)制造業(yè)形成擠占如2008年以來個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)業(yè)貸款余額在五大國有銀行貸款余額中的比重不斷提高而制造業(yè)貸款余額比重卻逐年走低前者從20.5%提高到36.0%后者從18.6%降至11.0%；三是房價(jià)“只漲不跌”的神話容易滋生投機(jī)使大量資金脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)；四是制造業(yè)是技術(shù)創(chuàng)新的主戰(zhàn)場(chǎng)房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)的擠占會(huì)妨礙制造業(yè)的技術(shù)創(chuàng)新對(duì)制造業(yè)尤其是高技術(shù)制造業(yè)形成負(fù)效應(yīng)不利于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換。
2017年以來房地產(chǎn)和制造業(yè)投資增速的滾動(dòng)相關(guān)系數(shù)（時(shí)間周期為4年）開始走弱并于2018年10月份開始轉(zhuǎn)負(fù)且負(fù)相關(guān)系數(shù)值不斷擴(kuò)大2019年5月變?yōu)?0.3。說明當(dāng)前房地產(chǎn)投資和制造業(yè)投資已呈現(xiàn)出“你強(qiáng)我弱”局面房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)投資的擠占作用已超過拉動(dòng)作用。
與對(duì)制造業(yè)投資的影響類似房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)需求也存在正負(fù)效應(yīng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)大和房價(jià)的上漲在財(cái)富效應(yīng)和對(duì)消費(fèi)需求的帶動(dòng)作用下對(duì)消費(fèi)的正效應(yīng)更顯著但隨著房價(jià)的不斷上漲購房支出和租房開支占居民可支配收入的比重越來越高對(duì)消費(fèi)支出的擠占負(fù)效應(yīng)將愈發(fā)顯著。
房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)的擠占主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一、制造業(yè)是居民工資性收入的主要來源房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)的擠占會(huì)造成居民可支配收入的減少如在19個(gè)門類行業(yè)中（這里未包括國際組織）2017年制造業(yè)就業(yè)人員的比重達(dá)到26.3%是吸納就業(yè)人數(shù)最多的行業(yè)2014年以來制造業(yè)就業(yè)人數(shù)開始出現(xiàn)下降制造業(yè)帶來的工資收入增速也出現(xiàn)回落；二、居民購房投資會(huì)消耗儲(chǔ)蓄存款并提高居民杠桿率不利于居民消費(fèi)潛能的提高如居民杠桿率同比變化、房價(jià)收入比均與居民消費(fèi)增速呈反向變化關(guān)系說明居民加杠桿行為和高房價(jià)均對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生抑制作用；三、購房支出在居民收入中的比重過高可用于消費(fèi)的資金比重下降如居民購房相關(guān)的支出（包括首付、應(yīng)付利息、應(yīng)還本金）在可支配收入中的比重從2005年的12%提高到2018年的28%；四、房貸在居民貸款中的比重逐年提高居民貸款的目的大多是購房而不是消費(fèi)購房貸款對(duì)消費(fèi)貸款形成一定的擠占如在五大國有銀行的個(gè)人貸款余額中2018年末房貸比重高達(dá)78.8%較2012年末提高12.2個(gè)百分點(diǎn)。
從商品房銷售額與消費(fèi)增速的相關(guān)性看當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)商品房銷售額增速與社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速的相關(guān)系數(shù)減弱甚至多次落入負(fù)相關(guān)區(qū)間表明當(dāng)房價(jià)上漲時(shí)居民的消費(fèi)能力和消費(fèi)意愿均顯著下降房價(jià)成為左右居民消費(fèi)的關(guān)鍵力量。
從正負(fù)效應(yīng)的影響拐點(diǎn)看房地產(chǎn)投資對(duì)消費(fèi)需求的影響拐點(diǎn)在2016年去庫存前后已經(jīng)到來：2016年前房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)的財(cái)富效應(yīng)和拉動(dòng)效應(yīng)較強(qiáng)房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)是正推動(dòng)作用兩者呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系但2016年后房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)的擠占效應(yīng)更強(qiáng)兩者關(guān)系轉(zhuǎn)為抑制和負(fù)相關(guān)關(guān)系。
總體來看房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)和消費(fèi)均具有正負(fù)兩種效應(yīng)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展正負(fù)兩種效應(yīng)在不斷拉鋸房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)和消費(fèi)的影響呈現(xiàn)出“倒U”型變化趨勢(shì)即房地產(chǎn)對(duì)制造業(yè)和消費(fèi)的邊際影響先逐漸增強(qiáng)至頂峰后會(huì)逐漸減弱最后可能從正效應(yīng)演變?yōu)樨?fù)效應(yīng)。
我國經(jīng)濟(jì)在經(jīng)歷了幾輪房地產(chǎn)熱潮后房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)和制造業(yè)影響的拐點(diǎn)已經(jīng)到來擠占效應(yīng)均已超過拉動(dòng)作用。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的過度繁榮已經(jīng)妨礙我國新舊動(dòng)能的接續(xù)轉(zhuǎn)換亦不利于經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。近年來世界經(jīng)濟(jì)面臨百年未有之大變局外部環(huán)境的不確定不穩(wěn)定因素增多我國經(jīng)濟(jì)要想向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)必須加快新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換速度發(fā)揮內(nèi)需的決定性作用而抑制房地產(chǎn)行業(yè)的過快增長有效降低房地產(chǎn)的擠出效應(yīng)是其中關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。
